Pour bénéficier de certaines mesures fiscales, successorales ou légales, on conseille d’acquérir ou de gérer un bien immobilier via une SCI qui sera alors le propriétaire du bien immobilier, et la personne, le propriétaire (ou copropriétaire) de cette société.

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société civile, qui a un objet immobilier. Pour la créer il faut définir les statuts de la SCI, faire paraître une annonce dans un journal officiel, enregistrer les statuts au CFE du centre des impôts pour les sociétés de la commune et enregistrer les statuts au Greffe du Tribunal de commerce.

Lors de la création d’une société civile immobilière, il est important d’opter pour un régime d’imposition :

- L’impôt sur le revenu (IR) – c’est le système d’imposition le plus commun. D’un point de vue fiscal, la SCI est transparente car elle déclare ses revenus et la répartition de ses pertes ou profits entre associés, mais elle n’est pas assujettie à l’impôt. Chacun des associés est imposé sur la quote-part des bénéfices qu’il perçoit de la SCI.

- L’impôt sur les sociétés (IS) - c’est la société qui est imposée. Cette imposition peut être avantageuse parce qu’elle permet de déduire les amortissements des biens de la SCI de ses résultats.

Il est primordial de bien préciser dans les statuts toutes les règles entre associés pour éviter les conflits, les situations de blocage et le recours aux tribunaux. La durée maximum d’une société en France, est de 99 ans. Toutefois, aucune durée minimale n’est imposée par les textes. L’objet social est l’activité définie par les associés. La loi ne fixe aucun montant minima pour le capital des sociétés civiles immobilières (S.C.I), ni la valeur nominale des parts sociales. Ce capital peut être constitué par des apports en numéraire, par des apports en nature (biens matériels, mobiliers et/ou immobiliers) ou en industrie (temps de travail consacré à la société, les relations de l’apporteur, ses connaissances techniques, etc.), ou par les trois à la fois.

En cas de désaccord ou lorsque l’un des associés veut arrêter son investissement, les parts doivent être rachetées soit par les autres associés soit par un nouvel associé. L’état taxe la cession des parts (4,8% du montant de la cession) et parce qu’il s’agit de parts et non du bien réel, une décote est appliquée (-15 à -30%) sur la valeur réelle du bien. Une fois la SCI immatriculée, elle doit nommer un gérant, ouvrir un compte bancaire professionnel et tenir une comptabilité car le fisc peut lui demander des justifications et elle doit effectuer une présentation annuelle des comptes pour approbation par l'assemblée des associés.

La Société Civile Immobilière dispose de deux organes de gestion :

1. La gérance – une personne morale peut être nommée gérante de la société, soumise aux mêmes conditions et obligations que s’il était gérant en son nom propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la S.C.I. Il encoure les mêmes responsabilités civiles et pénales. D’un point de vue fiscal, le gérant, s’il n’est pas associé, sera imposable à l’impôt sur le revenu des personnes physiques, et le salaire versé sera une charge déductible pour l’entreprise. En revanche, s’il est associé, son régime fiscal sera celui d’un associé salarié et il sera assujetti au régime des non-salariés.

2. L’assemblée des associés - pour créer une S.C.I, il faut être au minimum deux personnes qui n’ont aucune condition de qualité, ni de nationalité requise. Peuvent être associées, des personnes physiques avec des personnes morales, ou, des personnes morales ensembles, ou encore, des personnes physiques uniquement.

Lorsque l’on souhaite éviter les problèmes d’indivision en cas de décès d’un associé, il y a un intérêt d’acheter en SCI une résidence principale. Pour se protéger, les associés peuvent séparer la valeur du bien en deux : la valeur de nue propriété (les murs) et la valeur de l’usufruit (usage ou les loyers). Puis, un achat croisé a lieu, c’est-à-dire que chaque associé prend alors une part de nue propriété et une part d’usufruit. Lors du décès, les héritiers ne peuvent pas obliger la vente du bien, ils héritent de la part de nue propriété mais l’associé restant garde l’usage du logement.

Contrairement à l’indivision, une décision dans la SCI ne nécessite pas l’unanimité mais la majorité. L’objectif d’une SCI familiale est de pouvoir optimiser les donations aux enfants en leur cédant des parts de la société périodiquement et rester ainsi systématiquement sous le plafond d’exonération plutôt qu’un bien complet dont le montant est supérieur. Les inconvénients d’intégrer des enfants dans une SCI, vient du fait que pour toute décision de vente d’un bien immobilier pour le compte d'un mineur, il est nécessaire de passer par une décision du tribunal de grande instance pour obtenir un accord.

Les avantages de SCI :

- Donner un avantage fiscal pour la transmission des parts, en autorisant la déduction d'un éventuel endettement pour déterminer la valeur de l'actif net qui sera l'assiette du calcul des droits de mutation;

- Offrir un avantage patrimonial car une SCI peut être donnée partiellement sous forme de donation de parts sociales. De plus, la très grande liberté laissée par le législateur dans la rédaction des statuts de la société permet au donateur de garder le contrôle de la société avec très peu de capital en s'instituant gérant inamovible ;

- Pouvoir constituer une protection contre les créanciers personnels;

- Pouvoir permettre une alternative à la gestion classiquement lourde des biens immobiliers d'un incapable.

Les inconvénients de SCI:

- Les associés d'une SCI sont responsables indéfiniment des dettes de la société sur leurs biens propres ;

- Une SCI doit réponde à de nombreuses obligations : juridiques, comptables et fiscales pour bénéficier des mesures fiscales;

- L’objet de la SCI doit être civil et pas commercial pour bénéficier de la fiscalité transparente ;

- Se méfier de l’apparente simplicité juridique a priori de cette forme juridique de société.